Qu’arrive-t-il à l’immobilier en France ?

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Le marché immobilier est en panne : les appartements et maisons à vendre ne trouvent plus preneur, les ventes et la construction de logements neufs en dehors du secteur social s’effondrent, la construction de maisons individuelles et l’activité des aménageurs suit le même chemin, alors même que le crédit immobilier n’a jamais été aussi bon marché, et qu’il manque, de l’avis général, entre 800.000 et un million de logements pour satisfaire les besoins, créés par une démographie dynamique et les évolutions sociologiques réduisant le nombre de personnes par ménage !

Les explications avancées à ce paradoxe ne manquent pas : hausse de la fiscalité sur les revenus et les plus-values, suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien et recentrage dans le neuf, « rabotage du « Scellier », retour à l’ISF au taux fort, hausse de la fiscalité locale, etc. Sont-elles les bonnes ? Et ne servent-elles pas à défendre les intérêts de ceux qui ont trouvé leur compte dans la flambée des années 2000 ? Et si la crise des activités immobilières ne reflétait que celle de l’économie générale, aggravée par l’insouciance des acquéreurs qui, au cours de la dernière décennie, dopés par les crédits bon marché et les aides publiques, ont fait monter les prix très au delà du raisonnable…

Un marché immobilier bloqué par une crise de la demande

Alors que le gouvernement voudrait relancer la construction privée, indispensable pour atteindre l’objectif de 500.000 nouveaux logements par an, les ventes d’appartements et de maisons n’ont jamais été aussi basses depuis une décennie. Les promoteurs ont beau jeu de dénoncer les freins à la construction – diktats des collectivités, freins administratifs, recours contre les permis de construire, normes paraît-il asphyxiantes. C’est de bonne guerre et cela fonctionne, puisqu’ils sont en passe d’ailleurs d’avoir gain de cause, au moins en partie. Mais le problème est ailleurs : même les programmes qu’ils réalisent ne se vendent pas, ou difficilement. En cause, la solvabilité insuffisante des acquéreurs par rapport aux prix demandés, la rigueur renforcée des banques dans l’octroi des crédits, le trop grand recentrage sur les bas revenus du prêt à taux zéro (le « PTZ+ »), et celui des régimes d’incitation fiscale (de « défiscalisation ») à l’investissement locatif, « Scellier » puis « Duflot », recentrages décidés au demeurant pour l’essentiel par l’ancienne majorité.

Mais il y a autre chose, dont on parle moins et pour cause :

– le manque d’ « appétence » pour l’investissement immobilier dû à la disparition pour un temps au moins de ce qui en faisait le moteur, que ce soit pour la résidence principale ou secondaire, ou pour l’investissement locatif : la certitude de faire rapidement une bonne plus-value,

– le blocage du marché de l’ancien : on oublie souvent que les acquéreurs de neuf sont en grande partie des vendeurs d’ancien, et que faute de pouvoir vendre facilement et dans de bonnes conditions son logement actuel, on se lance plus difficilement dans un projet d’achat d’un appartement neuf, et encore plus de construction d’une maison individuelle…

La fin d’une prospérité immobilière financée à crédit

La croissance en France et la consommation des ménages – y compris immobilière – a, depuis des décennies, été financée en grande partie par les déficits, c’est à dire à crédit. A preuve, quand on essaye d’arrêter ces injections massives de fonds publics, dont l’immobilier a eu plus que sa part avec les PTZ+, le crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, les régimes « Robien »-« Scellier », la TVA à taux réduit sur les travaux, les crédits d’impôt au titre de la résidence principale, les aides à la personne, etc., soit plus de 20 milliards par an en moyenne, la machine s’arrête : la machine économique dans son ensemble, et la machine immobilière avec elle…

Car qu’est-il en train de se passer depuis la fin de la relance sarkozienne et les plans de rigueur Fillon et Ayrault : que ce soit par hausses d’impôt ou par réduction des dépenses publiques – les unes et les autres ont le même effet global, il n’y a juste que la cible de ceux qui les subissent qui n’est pas la même -, ce seront bientôt près de 100 milliards par an d’injections de fonds publics en moins que l’on aura dans l’économie ; et ce ne sera peut-être pas fini… Ces milliards manquent bien quelque part : chez les contribuables dans la poche de qui on les prélève, mais aussi chez ceux qui ne les percevront pas sous forme de traitements de fonctionnaires, de salaires des entreprises à qui l’Etat achète des biens et des services ou de leurs fournisseurs, d’aides fiscales à l’achat d’un appartement ou à l’investissement locatif, de subventions diverses, en attendant de voir rogner les aides au logement et les prestations sociales, comme le préconisent certains milieux qui se plaignent par ailleurs de la réduction des aides à l’immobilier…

Déjà dopés par la baisse historique des taux d’intérêt depuis les années 1990, phénomène mondial puisant son origine dans la dérégulation de la finance et responsable des bulles immobilières qui ont conduit aux « subprime », gavés de surcroît d’aides fiscales et autres, les acquéreurs se sont laissés aller à l’appât de plus-values mirifiques, très peu imposées, et ont progressivement accepté de payer des prix déraisonnables, parce qu’ils pouvaient le faire et qu’ils en tiraient rapidement profit. Ne négligeons pas l’effet de désendettement que procure la hausse des prix sur ceux qui achètent à crédit : au rythme des hausses des années 2000-2007, un bien financé à 80% pouvait être revendu au bout de 5 à 7 ans avec un capital à rembourser sur le crédit de moins de 40% du prix de vente. Rappelons aussi l’ambiance du « tous propriétaires » et de l’encouragement à s’endetter, sans risques puisqu’il suffit de « travailler plus pour gagner plus »…

Bien évidemment, la hausse de l’ancien a entraîné inévitablement celle du neuf. non pas à cause des coûts de construction, qui ont un peu augmenté mais pas dans les proportions constatées pour les prix : en fait ce sont les terrains qui ont poussé les coûts de production vers le haut. Et cela se comprend quand on sait comment s’établissent les prix des terrains constructibles : les vendeurs fixent les prix demandés en fonction du nombre de logements qui peuvent être construits (d’où l’augmentation des prix avec les droits de construire…), du prix auquel ils peuvent être vendus, des coûts de construction, et du bénéfice qu’il faut laisser au promoteur faute de quoi il ne réalise pas l’opération…

Les milieux de l’immobilier ont récusé en chœur l’idée de l’existence d’une « bulle immobilière » en France, prétendant qu’il n’y avait pas d’attitude spéculative chez les acquéreurs. Si ça n’en est pas, ça y ressemble pourtant à s’y méprendre.

Cet immobilier « casino » semble aujourd’hui stoppé. On pourrait au demeurant se demander pourquoi ! Probablement parce que plus personne n’y croit. Les économistes nous enseignent que c’est ainsi que se produisent les retournements de marché.

Peut-on revenir à des injections massives de fonds publics pour soutenir l’activité ? Personne ne peut le croire, pas même ceux qui le demandent. L’Etat ne peut plus consacrer de ressources que pour combattre le « mal logement », le logement indigne, la précarité énergétique, et plus accessoirement le traitement du parc immobilier énergivore ; l’essentiel de son effort se portera nécessairement sur le logement social, et sur la mobilisation du secteur privé pour une offre de logements à prix maîtrisés, comme avec le régime « Duflot »…

Une seule issue : une baisse générale des prix

Il ne reste plus qu’un seul moyen de faire repartir l’immobilier : une baisse massive des prix ! Est-on parti pour ? Cela impliquerait un véritable retournement de la tendance qui était, en dehors du petit accroc de 2008, quasi-ininterrompue depuis 1995, après le retournement de 1990 et la baisse de près de 30% constatée alors. Certains n’excluent pas aujourd’hui une baisse du même ordre, peut-être même 40% sur les cinq prochaines années, comme jean-François Filliatre, rédacteur en chef de Mieux Vivre Votre Argent, et fin observateur des marchés, financiers comme immobiliers. Pour lui, un « atterrissage en douceur » n’existe pas en économie, que ce soit à la Bourse ou dans l’immobilier, et il n’y a pas de raison que le prochain retournement ne soit pas aussi profond et aussi long que les précédents. On peut le suivre aussi sur l’idée, que commencent aussi à exprimer des patrons de réseaux d’agents immobilier comme Bernard Cadeau, président d’ORPI, qu’une baisse ne serait pas forcément une catastrophe, tant le coût du logement pèse sur un pouvoir d’achat des ménages déprimé aussi pour d’autres raisons : chômage, pression sur les salaires et les traitements, autres dépenses contraintes en augmentation comme l’énergie (chauffage, carburants), etc. Autre effet de prix excessifs : l’écrasement des taux de rentabilité de l’investissement locatif, entre un prix d’acquisition qui s’envole et des loyers plafonnés par les ressources des locataires. Cette pression, plus la disparition ou la restriction des aides fiscales et la perte des perspectives de gains en capital sont la cause principale du recul des investisseurs dans le neuf – aucun chiffre récent n’est disponible pour l’ancien -, et non les prétendues craintes d’impayés ou l’alourdissement de la fiscalité : ce dernier n’a pas été plus important, au contraire, que pour les autres types de placement, et il faut bien faire quelque chose de son argent quand on en a…

Du coup, la question n’est presque plus de savoir si les prix vont baisser – il est clair qu’ils ont commencé à le faire, y compris à Paris – mais de combien ils doivent baisser pour que le marché reparte ! Une majorité d’économistes qui scrutent l’immobilier font valoir l’effet inflationniste de la pénurie de logements qui, en vertu de la loi de l’offre et de la demande, devraient freiner, voire bloquer la baisse des prix. Le fait est que si la demande est censée être supérieure à l’offre, pour le moment les opérateurs sur les marchés immobiliers – bureaux de vente de neuf comme agents immobiliers – ne voient que des acheteurs qui font la loi et des vendeurs sur la défensive. Les transactions ont baissé de 30% et l’attentisme semble installé. Dans un climat général proche de la récession, avec des perspectives de croissance en berne et la quasi-certitude de nouvelles coupes budgétaires pour contenir les déficits, il est peu probable que les acquéreurs craquent les premiers…

En réalité, derrière un déficit global d’offre par rapport aux besoins, se cache un déficit encore plus criant de logement à des prix ou des loyers accessibles, et un excédent de logements que les demandeurs ne peuvent plus se payer, même avec des crédits à taux au plus bas…

Si les pouvoirs publics ne se laissent plus cette fois entraîner à aider ce second marché, comme ils l’ont fait jusqu’à fin 2011 avec notamment la défiscalisation des intérêts d’emprunt et l’ouverture à l’ancien du PTZ, et mettent plutôt tous leurs maigres moyens sur le premier, il y a des chances que la résistance des vendeurs cède, et que l’immobilier retrouve des niveaux de prix plus compétitifs…

Par Alain Papadopoulos

Directeur de la rédaction du site Universimmo.com