Réalité et Perspective immobilière

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Cette fin d’année 2012 confirme au plan économique, financier, et plus largement au plan géostratégique, un changement de paradigme. Baisse significative de l’influence américaine et affaiblissement de sa puissance.

A titre d’exemple, les sanctions contre l’Iran apparaissent impuissantes. Ces derniers vendent leur pétrole à la Chine et à la Turquie, pourtant membre de l’Otan, qui paye en or via Dubaï en toute légalité. Ce système montre à la fois la fragilité de l’alliance occidentale et la facilité des pays à se passer du dollar pour payer le pétrole, principe qui est la clé de voûte de l’hégémonie du dollar et des Etats-Unis dans le monde.

La jeunesse chinoise s’émancipe en buvant du coca-cola, mais la Chine est le plus gros détenteur de dette américaine. Les pays les plus marxistes s’avèrent être les plus capitalistiquement féroces. Les vieilles nations de l’Europe du Sud, y compris la France, se cherchent un modèle économique et social compatible avec leur culture, et la voracité des nations émergentes dans une mondialisation sans concession.

Que peut-on attendre de l’immobilier dans ce monde en transformation accélérée ?

Valeur refuge par principe, mais souvent à la base de la création des bulles du même nom, l’immobilier français est aujourd’hui confronté à un nouveau défi, celui de la performance énergétique et ce dès le début janvier 2013 avec la RT 2012, et les objectifs draconiens de consommation à 50 kw par m²/an alors que le parc existant est à plus de 250 kw par m²/an. Pris dans l’étau des contraintes techniques réglementaires et économiques conjoncturelles, a-t-il conservé son aspect de valeur refuge ?

On peut sans doute partager cette inquiétude, mais la période tout à fait exceptionnelle vécue ses 15 dernières années par son intensité et sa longévité doit être mise en perspective. Depuis la fin de la dernière guerre mondiale, l’immobilier a évolué par cycles avec une asymptote de prix en 2006, expansion de 1950 à 1965, puis retournement de marché et récession entre 1965 et 1968, puis nouvelle expansion entre fin 1968 et 1974, une période prolongée de retournement jusqu’en 1985, puis redémarrage entre 1986 et 1990 et une baisse significative avec des conséquences fortes sur l’économie entre 1991 et 1996. La croissance est repartie en 1997, le rythme est resté positif et a ralenti en arrivant sur 2006.

La situation avec l’environnement économique morose est-elle en train de se retourner durablement ?

Les objectifs ambitieux du Président de la République de 2 500 000 logements sur sa mandature de 5 ans et les prises de position « vives » de la Ministre du Logement sont-ils de nature à inverser la tendance négative ?  Nul n’est moins sûr.

La faiblesse des taux longs à ce jour et  la réintégration du prêt à taux zéro « PTZ » dans la loi de finance rectificative pour 2013 sont des éléments favorables. Les prix, lorsque les produits sont de qualité, ne baissent pas significativement au grand dam des acquéreurs et investisseurs. L’immobilier valeur « résiliente » à la dégradation des marchés semble se dessiner depuis quelques semaines.

Voilà des éléments de nature à rassurer sur la rentabilité du secteur.

Il est à noter que dans ce contexte d’attente vigilante, le commerce est l’investissement qui continue à bien se comporter. Ses rendements sont supérieurs à ceux des bureaux : 4,2 contre 2, l’immobilier logistique passant même devant ces derniers à 2,3. Ajoutons que le déficit de près d’un million de logements accessibles est de nature à conforter une vision moins pessimiste de ce grand secteur de notre économie.

Le « paradoxe de Condorcet » est donc à nouveau applicable pour la situation globale de notre immobilier national.

Christian Louis-Victor

Président UMF

Président ESPI

Co-Président & Associé de D&P